Le marché de l'immobilier en surchauffe dans les grandes villes allemandes

Vue sur la Spree, le fleuve qui traverse berlin. ©dpa

C'est un titre dont la capitale allemande se passerait bien. Berlin est en tête du classement mondial des villes où les prix de l'immobilier augmentent le plus rapidement. À ses cotés dans le top 10, trois autres villes allemandes. Bulle immobilière ou tendance durable ? Éclairage.

Une augmentation de plus de 20% rien que sur l'année 2017

Un chiffre qui donne le vertige. C'est un étude publiée par le cabinet de conseil Knight Frank qui confirme ce que les Berlinois en quête d'un logement constate tous les jours : se loger dans la capitale prend des airs de parcours du combattant et coûte de plus en plus cher. D'autant que cette hausse de 20,5% en un an vient s'ajouter à celle de 120% constatée depuis 2004. En moyenne, les prix augmentent de 10% par an.

Un marché allemand qui séduit les gros investisseurs...

Comparé aux autres grandes capitales européennes, le marché berlinois reste très attractif. Avec 4100 euros en moyenne le mètre carré, Berlin reste encore bien loin des 9000 euros de Paris intra-muros. La ville fait ainsi saliver les investisseurs avec la perspective de gagner très vite beaucoup d'argent. Signe qui ne trompe pas: l'investisseur américain Warren Buffet a annoncé le mois dernier sa participation dans la construction de logements haut de gamme à Berlin.

... et les petits

Placer son argent dans la pierre est - presque - toujours un gage de sécurité. Et ce d'autant plus lorsque l'on investit dans la première économie de l'Union européenne. Déjà très présents au Portugal et en Espagne, les investisseurs particuliers européens se tournent désormais également vers l'Allemagne. Dans l'espoir de rendements intéressants mais pas uniquement. Outre Berlin, les villes comme Hambourg, Munich et Francfort apparaissent aussi dans le top 10 établi par le cabinet Knight Frank. Ce n'est sans doute pas un hasard, ces villes sont également présentes dans le classement des villes avec la meilleure qualité de vie au monde. Les atouts des grandes agglomérations allemandes ? Une économie attractive, une vie culturelle foisonnante et des espaces verts occupant jusqu'à 40% de l'espace urbain.

La crainte d'une bulle immobilière

S'agit-il d'une bulle et va-t-elle bientôt exploser ? Cette question revient sans cesse dans la presse allemande. La Bundesbank a déjà tiré la sonnette d'alarme au mois de février dernier. Selon la banque fédérale, les prix dans les métropoles du pays seraient surévalués, et ce jusqu'à... 35%. Signe que la spéculation va bon train et qu'une bulle serait en train de se former, comme sur les terrains à bâtir, dont les prix ont été multiplié par dix en 10 ans. Pour de nombreux observateurs du marché, la surchauffe pourrait cesser avec le boom des nouvelles constructions qui tente de remédier au manque de logements. Si Berlin n'a construit par exemple que 8700 nouveaux logements en 2014, ce chiffre grimpera à 18 700 cette année. Toute la question est de savoir si cette offre plus abondante va calmer une demande toujours aussi forte et orienter les prix à la baisse.

Par Julien Méchaussie

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