L'assurance obligatoire des loyers est-elle une bonne idée?

Si l'on en croit le Journal du dimanche du 27 janvier, le ministère du logement envisagerait la mise en place, selon un dispositif à définir, d'une assurance obligatoire contre les loyers impayés. L'idée serait d'inciter les propriétaires effrayés par les impayés à mettre les logements inoccupés sur le marché en les protégeant contre ce risque.

Il y a néanmoins un problème dans ce raisonnement : de telles assurances existent déjà mais n'ont que peu de succès : à peine 15% des bailleurs y souscrivent. Si vraiment les impayés étaient le facteur qui dissuade les propriétaires de louer, pourquoi ces assurances ne sont-elles pas plus répandues? Il peut y avoir une explication, qui touche aux spécificités du marché de l'assurance, bien étudiées par les économistes.

Le paradoxe de l'assurance

Il y a un paradoxe de l'assurance : il est possible de s'assurer contre des risques triviaux, aux conséquences très limitées (casser l'écran de son téléphone portable); par contre, il est pratiquement impossible de s'assurer correctement contre les risques importants de l'existence (divorce, perte d'emploi, accident grave). Cela s'explique par les asymétries d'information entre assureur et assuré.

Lorsque des gens se marient, ils estiment que leur probabilité de divorcer est très faible (qui se marierait en pensant qu'il a une chance sur deux de divorcer?). Donc le prix que leur proposerait un assureur leur semblerait bien trop élevé par rapport à leur perception du risque. Par contre, lorsqu'un couple marié a des problèmes, et se dit que les chances de divorce deviennent importantes, l'assurance peut leur sembler attrayante : mais c'est alors l'assureur qui refusera de les protéger, considérant (à juste titre) que des gens qui veulent prendre une assurance divorce sont les mêmes que ceux qui rendent visite aux conseillers matrimoniaux : des gens à fort risque de divorce. L'assureur sera donc amené à augmenter les primes; mais si le prix augmente, seuls les gens ayant un risque très élevé de divorce prendront une assurance, ce qui fera encore augmenter les primes, etc: au bout du compte, il n'existe aucune prime pour une assurance-divorce qui puisse satisfaire un acheteur et un vendeur et cette assurance n'existe pas.

L'intérêt de l'assurance obligatoire

Il est fort possible que ce genre de phénomène explique pourquoi l'assurance des loyers a tant de mal à se développer naturellement. Les impayés sont très rares et sont causés pour l'essentiel par ces accidents de la vie pour lesquels on ne peut que difficilement s'assurer : 80% des impayés sont dûs à des baisses de ressources consécutives à un divorce, une perte d'emploi, un accident grave etc.

Un propriétaire qui prend un locataire "à risque" et qui cherche à se protéger contre ce risque va se voir proposer une prime d'assurance prohibitive, qui réduira tellement son revenu locatif que le jeu n'en vaudra pas la chandelle. Au bout du compte, les gens qui bénéficieraient vraiment d'une assurance des loyers (revenus fluctuants, personnes en difficulté temporaire) sont précisément ceux qui ne peuvent pas être assurés. Les assurances de loyers ne sont proposées qu'à des conditions drastiques : locataire en CDI et disposant d'un revenu suffisant pour payer son loyer, franchises élevées, coût important par rapport au risque réel. L'assurance protège ceux qui n'en ont pas besoin et n'a aucun effet pour ceux qui en ont réellement besoin.

Face à ce problème appelé sélection adverse par les économistes, l'assurance universelle et obligatoire peut constituer une solution. Si tous les loyers sont assurés, les bons payeurs comme les mauvais payeurs, le risque est réellement mutualisé. Les compagnies d'assurances peuvent proposer des tarifs assis sur le risque global d'impayé, puisque toute la population est assurée; il n'y a plus de prime différente par type de risque, et il devient intéressant pour un propriétaire, obligé de toute façon de s'assurer, de louer son logement à des locataires auxquels il aurait renoncé sans cela.

Le problème de l'aléa moral

On peut imaginer que ce raisonnement est à la base de la réflexion du ministère du logement sur l'assurance obligatoire. Mais une telle assurance ferait apparaître l'autre problème de l'assurance : celui de l'aléa moral.

On appelle aléa moral (le terme est assez inadapté, laissant croire qu'il y a là une affaire de morale...) le fait que des gens changent de comportement et accroissent leur niveau de risque lorsqu'ils sont assurés. Si un commerçant est assuré contre le vol de marchandises, il fera moins attention à verrouiller son entrepôt; S'il ne parvient pas à vendre ses produits, il sera ravi qu'un incendie se déclare dans son magasin, conduisant son assureur à racheter son stock et à payer les travaux de rénovation.

Dans le cas de l'assurance des loyers, cela ferait que l'assurance obligatoire conduirait à une augmentation vertigineuse des impayés. En tant que propriétaire d'un grand appartement, j'ai intérêt à le louer à des gens n'ayant pas de ressources suffisantes pour payer le loyer : l'assurance paiera en cas de problème. En tant que locataire, 6 mois avant de quitter les lieux, j'ai intérêt à cesser de payer mon loyer : il se repaiera grâce à son assurance. On se retrouverait donc avec une forte hausse des risques, donc des primes d'assurance, à cause de la mise en place de cette assurance obligatoire augmentant le nombre d'impayés.

Qui paie l'assurance?

Ce problème se conjugue avec une autre question: qui paiera l'assurance? Ce n'est pas parce qu'on oblige les propriétaires à prendre l'assurance (ou qu'on leur impose une taxe pour ne pas s'assurer) que ce coût sera supporté par eux. Ils chercheront à le répercuter sur les loyers. Et dans la situation de pénurie de logements actuelle, ils n'auront pas grande difficulté à le faire. La hausse des loyers qui en résulterait pénaliserait les locataires en difficulté financière - précisément ceux qui sont visés par le dispositif!

Aucun de ces problèmes n'est insoluble, mais la solution a à chaque fois la même conséquence : complexifier le dispositif, à l'encontre de l'objectif initial. Pour éviter qu'un propriétaire ne loue son logement à quelqu'un qui ne peut pas se l'offrir, et se paie sur l'assurance, il faudra imposer des conditions de ressources qui rendront les logements moins accessibles pour les personnes à faibles revenu, alors que ce sont eux que l'on cherche à aider. Pour éviter que propriétaires et locataires ne résolvent leurs litiges sur le dos des assurances, on devra définir les conditions dans lesquelles celles-ci se déclenchent, réduisant la protection au passage.

Le résultat final risque donc d'être le suivant : un dispositif coûteux et complexe, bardé d'exceptions, qui ne favorisera pas particulièrement les gens qui pourraient en avoir besoin; et un renchérissement des loyers, ou un coût supplémentaire pour les propriétaires qui, en réduisant le rendement des placements locatifs, les dissuadera encore un peu plus de louer.

Solutions alternatives

C'est malheureusement fréquent en matière de politique du logement : les solutions publiques aux incendies reviennent le plus souvent à rajouter quelques bûches dans le foyer. De multiples exemples étrangers montrent pourtant qu'il y a des solutions assez simples aux problèmes de logement. Comme l'indiquait l'économiste Etienne Wasmer il y a déjà quelques années, l'exemple du Québec montre que la solution au problème repose sur une simplification de la réglementation. A plus long terme, la solution réside dans l'accroissement conséquent du nombre de logements aux endroits où ceux-ci sont nécessaires.

Mais en France la question du logement, depuis l'abbé Pierre dans les années 50, a toujours été traitée de la même façon, et avec la même absence de résultat. L'assurance obligatoire n'est que le nouvel avatar de cette tendance à privilégier le volontarisme inefficace au détriment de ce qui fonctionne.

A lire aussi

  • lyseam

    Encore un article fait avec réflexion et recul. Bravo !

  • http://twitter.com/sl_rc Sophie-Laurence Roy

    Bonjour,

    L'aléa moral n'existe que dans les séries à l'américaine et à la marge dans la vie réelle. Vous semblez ignorer que les assureurs lorsqu'ils ont payés les loyers poursuivent le locataire et le font (vraiment) payer .... saisies salaires/indemnités ASSEDIC ....

    En revanche, je suis d'accord avec vous, pour résoudre le pb du logement, il faut 1 construire des logements ou on en a besoin et 2 raccourcir les procédures (judiciaire mais aussi administrative) d'expulsion pour défaut de paiement.

    • http://twitter.com/adelaigue Alexandre Delaigue

      Vous avez raison, il y a des moyens de se préserver contre l'aléa moral. Le problème c'est que ces moyens vont à l'encontre de l'objectif poursuivi, qui est de permettre aux locataires à la marge d'accéder au logement. 

  • http://www.ouvre-boite.com Julien

    De manière générale, le seul vrai "outil" de régulation quand l'offre et la demande ne se rencontrent pas est le prix... plus on complexifie le systeme (en favorisant l'offre ou la demande), moins justement le prix devient un régulateur efficace et plus longtemps le marché reste déséquilibré.

  • http://www.facebook.com/jeanine.simon.313 Jeanine Simon

    Comme Sophie-Laurence le signale , une fois que les assureurs interviennent , ils se retournent contre la personne défaillante . la majeure partie des personnes concernées se passent fort bien de cette source d'endettement supplémentaire . A croire que les personnes ayant "pondu" ce projet sont payées par les sociétés d'assurances .

    • gege60

       

      P’ov, Les propriétaires-bailleurs ont connu
      d’ailleurs une baisse de leur pouvoir d’achat depuis 5 ans de 10 %.  La taxe foncière fait partie de la liste des
      41 prélèvements sur les biens immobiliers perçus par l’Etat et les
      collectivités locales. Liste des impôts, droits et taxes de nature
      immobilière : OU LA FOLIE FISCALE FRANCAISE ? en plus : une
      assurance a leurs frais ??????????????????????

      1. Impôt sur le revenu ( revenu des locations )
      2. Taxe foncière sur les propriétés bâties
      3. Taxe foncière sur les propriétés non bâties
      4. Taxe d'habitation
      5. Impôt de Solidarité sur la Fortune
      6. Plus-values immobilières
      7. Contribution Sociale Généralisée
      8. Contribution au Remboursement de la Dette Sociale
      9. Taxe d'enlèvement des ordures ménagères
      10. Taxe sur la Valeur Ajoutée
      11. Prélèvement sur la valeur locative
      12. Contribution économique territoriale
      13. Contribution sur la valeur ajoutée des entreprises
      14. Contribution foncière des entreprises
      15. Contribution sur les revenus locatifs
      16. Droit de mutation à titre onéreux des immeubles
      17. Droits sur les cessions de droits sociaux
      18. Droit de partage
      19. Droits fixes
      20. Droits de timbre
      21. Droits de succession et de donation
      22. Prélèvements sur les profits immobiliers réalisés par des contribuables
      hors de France
      23. Taxe locale d'équipement (et taxe complémentaire en Ile-de-France)
      24. Versement pour dépassement du plafond légal de densité
      25. Redevance pour création de bureaux en Ile-de-France
      26. Taxe départementale des espaces naturels sensibles
      27. Participation pour non-réalisation d'aires de stationnement
      28. Taxe départementale pour le financement des CAUE
      29. Taxe spéciale d'équipement de la Savoie
      30. Taxe sur les logements vacants
      31. Taxe sur le chiffre d'affaire des exploitants agricoles
      32. Taxe de balayage
      33. Taxes spéciales d'équipement
      34. Taxe pour frais de chambres d'agriculture
      35. Taxes pour frais de chambres de commerce et d'industrie
      36. Frais de gestion de la fiscalité locale
      37. Droits sur les baux et locations verbales
      38. Droits sur les cessions de fonds de commerce et opérations assimilées
      39. Taxe additionnelle des EPCI
      40. Taxe au profit des offices fonciers régionaux
      41. Taxe forfaitaire sur les plus values immobilières liées à la réalisation
      d’une infrastructure de transport

       

  • NQM

    Voilà encore à mon avis, un problème pris à l'envers:
    la question à se poser doit être: pourquoi les propriétaires préfèrent laisser les appartements vides plutôt que de les louer. Pourquoi préfèrent-ils perdre de l'argent ?
    Réponse principale: ils ont peur  de ne pas être payé et de retrouver leur bien dévasté en plus
    La solution devient automatique quand on a  la réponse à la question: De nombreux propriétaires louent mais en exigeant des garanties, des cautions multiples.

    Bien évidemment les aléas de la vie existent. L'état doit être là pour trouver une solution d'attente pour ces personnes, mais il doit être là aussi pour obliger ceux qui veulent truander à régler leur dette. Imaginez que l'état garantit les loyers en cas de problème, je pense qu'on verra moins de logement vide.
    Si l'état applique aux mauvais payeurs ce que font les impôts quand vous payez en retard votre tiers provisionnel, il y aurait moins de mauvais payeurs.

    Raisonnement à ras les pâquerettes, c'est possible. Mais c'est la réalité, la vraie vie et non pas les grands sentiments mais vides derrière. Quand je passe des vacances d'hiver au soleil en laissant ma maison chauffée, vide, au bénéfice de quelques sans abris, là ce serai la classe.  Non ?

    • Alexandre Hauss

      Bonjour, Nqm

      Alors je suis d’accord avec vous sur certain point, le problème
      en France est la confiance entre les personnes.

       je suis moi-même un propriétaire
      et je loue mon appartement depuis plusieurs années.

      Douze ans pour être précis.

      Mon mode de fonctionne a été de toujours été de  rencontre mon future locataire, prendre la température
      et si le candidat ne me paraissait pas fiable, je lui le refusais.

      Je préfère avoir mon appartement vide quelque mois qu’un locataire
      autodestructeur.

      Je vive au Québec depuis 2 années, ici aussi le problème de
      la confiance entre les propriétaires et locataire rendait la vie impossible au
      gens.

      Le problème a été régler en instaurent un système de liste
      de bon locataire, et du bon propriétaire.

      Les personnes sont note tous les ans,

      Le locataire :

      Sur le payement de ses loyers dans les délais, et tous les
      autres fournisseurs. (Télévision internet, électricité, etc.).

       L’hygiène, sécurité (sortie
      ses poubelles, ménage, etc.).

       Le comportement avec
      ses voisins. (Bruit, respects des parties communes etc.).

      Le bail est de 1 année de juillet à juillet.

      Cette note compte pour les assureurs (assurance loyer impayé,
      se porte cautionnaire) et les propriétaires.

      Si le locataire a trop de mauvaise note il est exclue du
      fichier et ne pourra plus louer un appartement et ne pourras plus l’assurer.

      Pour le propriétaire, même chose sauf :

      Qu’il doit veuillez au bienêtre du son locataire.

      À entretenir l’appartement correctement, (norme électrique,
      chauffage, plomberie, détecteur de fumer etc.).

      L’hygiène sécurité aussi est un critère.

      Si le propriétaire est un mauvais élevé

      Il est exclue du système et ne pourras plus bénéficier de
      son assurance loyer impayé, et contre les dégâts subit.

      Vous instaurer un système qui gagnant gagnant comme celui-ci
      et une bonne partie du problème seras régler.

      Le système est en place depuis plusieurs années maintenant
      et il fonctionne très bien.

      Pour les personnes qui sont exclue du système il peuve
      encore louer à des particuliers une pratique courant ici mais au risque et péril
      du particulier.

      Ensuite sachez aussi que fiscalement être propriétaire en France est
      une horreur.

      Là je rejoins le commentaire de gg60.

      lidarnes

      • Femme lambda

        Oui, en effet, des systèmes de notation ou de points pourraient permettre d'équilibrer la situation. Les notes reçues par les locataires, comme les bailleurs, ainsi que les logements donneraient une vision plus transparente de la situation! Si les loyers sont encadrés, par exemple, les m2 ne devraient pas être la seule critère utilisée, mais aussi le confort, l'emplacement / l'orientation, l'aménagement de l'espace, etc. ainsi que l'assiduité du propriétaire / gestionnaire ! Les propriétaires "bons élèves" devraient pouvoir recevoir une récompense supplémentaire pour leurs efforts, même dans le cas de loyers encadrés. Et les locataires "bons élèves" devraient pouvoir également louer plus facilement et avoir plus de choix... Avec Internet, ces systèmes pourraient être instaurés facilement. A bon entendeur !

  • Carlit_2921

    Les objections qu'Alexandre Delaigne fait à une assurance portant sur la garantie des loyers impayés sont étrangement similaires à celles qui étaient faites au XIXème siècle à toute extension des pratiques assurantielles. Si les employeurs peuvent s'assurer contre les accidents du travail, ils feront moins attention à la sécurité des salariés, ceux-ci étant d'ailleurs plus enclin au risque (cf. F.Ewald). Si les conducteurs d'automobile sont assurées, leur souci de la sécurité sera moindre. Si un système assurantiel de retraite est instauré cela découragera les vertus de prévoyance individuelle et encouragera les ouvriers à dilapider leur salaire plutôt qu'à épargner. Si une assurance chômage est instaurée, cela encouragera les employeurs à licencier mais aussi la paresse des ex-salariés payés à ne rien faire. Or évidemment personne ne songerait plus à se passer d'une gestion assurantielle des risques dans l'ensemble de ces domaines. D'une part parce que l'assurance n'est jamais le seul dispositif de gestion des comportements (des machines peu sécurisées à l'origine d'un accident peuvent conduire à des poursuites envers l'entreprise indépendamment du versement de l'indemnisation de l'assurance dommage ; un sanction peut être prise contre un conducteur irresponsable indépendamment du remboursement par les assurances des dommages de l'accident, etc. ici le locataire ne réglant pas ses 6 derniers mois n'en sera pas quitte sans poursuite), d'autre part parce que l'assurance n'indemnise jamais que partiellement des désagréments (le propriétaire ne recevra jamais la totalité de ses loyers impayés et évidemment pas immédiatement) enfin les comportements réels ne s'alignent pas directement sur la seule identification de l'intérêt mais sur un jeu plus diversifié d'incitations (souci de probité, désir d'éviter les ennuis judiciaires, recherche de la tranquillité d'esprit, sens de l'équité et de la justice). Ainsi une partie importante des aides sociales ne sont pas perçues parce que non réclamées par leur bénéficiaires potentiels (par manque d'information, crainte devant les administrations, découragement devant les démarches, honte d'être assisté, etc) ; ainsi les expériences de psychologie économique ne sont pas parvenus à faire agir les sujets testés conformément à une vision strictement monétaire de leur intérêt propre (par exemple forte résistance chez les sujets testés du souci de l'estime des partenaires).
    Les limités d'un raisonnement abstrait c'est à dire non historique et non empirique apparaissent donc ici.  Des dispositifs qui dans l'abstrait et en refusant de considérer les mécanisme correcteurs engendrent de l'aléa moral et donc ne sont pas souhaitables, fonctionnent historiquement (avec certes des imperfections) et bénéficient aux collectivités. Ici avec une hypothèse implicite quoique habituelle sur les motivations
    individuelles (locataires poursuivant leur intérêt et cessant de plus en
    plus de payer leur 6 derniers mois) et en écartant tout autre élément
    possible du dispositif A. Delaigue condamne avec autorité l'idée de
    l'assurance sur les loyers. Il serait temps que le cœur de la discipline économique cesse de marginaliser ceux de ses membres qui ne se contentent pas d'appartenir à une simple branche des mathématiques fondées sur une axiomatique comportementale désormais mise en doute (intérêt monétaire comme ressort unique des choix) et souhaitent considérer leur discipline avec réalisme comme une science empirique et historique.