Comment faire (vraiment) baisser les loyers?

Lorsqu'il s'agit de logement, les économistes du Conseil d'Analyse Economique sont facétieux, et n'aiment rien tant que lancer des pavés dans la mare. Une note du mois de mars préconisait la suppression pure et simple des dispositifs de défiscalisation de l'immobilier, qui ne servent qu'à faire monter les prix; en septembre, trois économistes probablement suicidaires proposaient de taxer les propriétaires de logement pour des loyers fictifs; Et hier, le conseil publie une note, par Etienne Wasmer et Alain Trannoy, qui émet de considérables doutes sur le contrôle des loyers, mesure phare du projet de loi ALUR en cours de vote au parlement.

Cela a suscité manifestement un vif énervement au ministère du logement. Un conseiller de la ministre a même qualifié ce rapport de "tentative de déstabilisation par des économistes libéraux, farfelu et sans données sérieuses". La colère l'a probablement empêché de lire le rapport lui-même, qui comporte 90 propositions et qui est surtout accompagné de 90 pages de notes et de références à son appui. Le roi n'aime jamais qu'on lui rappelle qu'il est nu.

L'analyse économique et le contrôle des loyers

Il y a des domaines ou objectivement, les économistes ne sont pas bons (prévoir l'avenir, par exemple). Mais il y en a d'autres dans lesquels ils disposent d'analyses nombreuses, étayées par énormément d'expériences concrètes, et sur lesquels ils ont un consensus raisonnable. La question du contrôle des loyers fait partie de ceux-ci. Les conclusions des économistes sur le sujet ne sont  pas la lubie d'une petite clique de sectaires, bien au contraire.

Loin d'avantager les locataires, l'encadrement des loyers a le plus souvent pour effet de créer des pénuries de logement, de dégrader le parc de logements existants, réduire la mobilité des personnes et augmenter le chômage. Comme tout constat général économique, il y a des exceptions. En particulier, si le marché du logement est peu concurrentiel, marqué par de fortes pénuries, qu'on y rencontre des problèmes d'information, un encadrement des loyers peut effectivement aboutir à une meilleure situation que de laisser les propriétaires profiter d'une position préférentielle pour élever considérablement ceux-ci.

Mais cette efficacité du contrôle des loyers dépend d'une condition très forte : la capacité des pouvoirs publics à identifier ce que serait un niveau "correct" du loyer. Ce n'est pas impossible, rappellent Wasmer et Trannoy, mais très difficile. Le système allemand, souvent cité en exemple dans ce domaine, y parvient; mais le marché immobilier allemand est très spécifique, avec une surabondance de logements par rapports aux locataires potentiels, un contexte très différent du cas français (voir page 32). Mais en appliquant des modalités très différentes de la loi ALUR, qui se réfère à un loyer médian local, à la pertinence douteuse. En pratique, cet instrument en l'état risque donc de multiplier les effets pervers, sans les effets positifs attendus. L'inefficacité du dispositif d'ailleurs commence à se voir.

 Propositions alternatives

Les auteurs d'ailleurs ne proposent pas de supprimer le contrôle des loyers, mais simplement de mener une expérimentation pour en mesurer sérieusement les effets avant de le généraliser. Mais c'est oublier une règle de base de la pensée à la française : l'expérimentation, c'est l'antichambre de l'enterrement. Il fut un temps où dans l'armée française, on enseignait aux jeunes recrues que "réfléchir, c'est désobéir". C'est manifestement devenu le credo des politiques aux abois.

C'est bien dommage, parce que les propositions de la note permettraient de sauver une politique du logement bien mal en point. Elles vont dans trois directions : la réglementation des relations entre locataire et bailleur, avec la constitution de régies du logement, chargées de gérer les litiges et faisant de l'Etat le garant de dernier ressort des loyers - un mécanisme à la fois plus simple et plus efficace que l'assurance obligatoire des loyers. L'Etat dispose en effet de moyens de recouvrement efficaces que ne détiennent pas de simples bailleurs.

Ils proposent aussi de modifier les règles d'attribution des HLM en mettant en place un système de points fondés sur les objectifs des politiques du logement; diversité sociale, éviter les constitutions de ghettos, éviter que les gens ne soient coincés dans une région sans emplois par leur logement. Ils recommandent aussi d'intégrer le système des aides au logement dans l'impôt sur le revenu, en rendant les loyers partiellement déductibles du revenu imposable et en versant un "impôt négatif" aux ménages les plus modestes.

Programme complet

Il est intéressant de constater qu'en mettant bout à bout les différentes notes du conseil d'analyse économique sur le logement, c'est toute une politique clairement orientée vers les objectifs affichés du gouvernement qui est proposée. Faire des économies budgétaires, faciliter l'accès au logement, en particulier pour les plus modestes, taxer la rente plutôt que le capital productif. Le conseil d'analyse économique est là dans son rôle : présenter, sur la base d'objectifs prédéfinis, ce que l'analyse et les connaissances économiques préconisent.

Les réactions épidermiques que cela suscite doivent rappeler une chose : l'objet de la politique n'est pas tant la vérité que le pouvoir. Et il est très difficile de faire admettre la vérité à des politiques dont le pouvoir dépend de ce que celle-ci n'existe pas.

A lire aussi

  • Marina Lebas

    C'est simple à force de tirer sur la ficèle les français ne louent plus ils vendent ;les causes à effet car vous ne parlez jamais des loyers impayés et des locations retrouvées dans un état lamentable

    • Lucas

      Je pense que l'on peut vous proposer le poste de ministre du logement ... !

    • borderal

      Bonjour Marina Lebas
      Je ne sais pas si ce que vous dites est vrai mais dans l'affirmative je ne vois pas où est le problème.
      Si les propriétaires péfèrent vendre les prix à l'achat vont baisser, il y aura plus de propriétaires et donc moins de locataires : la baisse de l'offre de logements à louer est automatiquement compensée par la baisse de la demande.
      Au total cela ne change rien, il n'y aura pas un sans-abris ni un logement en plus ou en moins. C'est juste une question de gestion de la pénurie.
      Le vrai problème se trouve du côté de la résorption de la pénurie.
      Une question qui n'est jamais abordée, car si on veut des logements en plus, des sans-abris en moins et des loyers abordables même pour les plus pauvres (ce qui implique assez de logements pour tout le monde) il faut obligatoirement abolir les normes d'urbanisme malthusiennes : hauteurs limites de construction, densités maximales d'occupation des sols, zones inconstructibles...
      Cordialement.

  • bozelnobel

    on parle toujours des mauvais proprietaires jamais des mauvais locataires ? ça devient culturel !

    • Arm00

      On ne parle jamais des bons locataires

      • hgo04

        On ne parle jamais des bons propriétaires qui n'augmentent pas systématiquement le loyer pour leurs bons locataires qui paient régulièrement leurs loyers...

  • lenonlégitime

    La solution de la crise du logement réside dans une réforme de l'urbanisme qui entre dans un cadre globale de réformes pour le redressement rapide de la France.

  • borderal

    Toutes les propositions du rapport du CAE portent sur la gestion de la pénurie de logements.
    Je n'en ai pas trouvé une seule qui tende à la résorption de cette pénurie. Pas une seule remise en cause des surfaces inconstructibles, des hauteurs limites de construction ou des coefficients maxima d'occupation des sols.
    Dans ces conditions prétendre comme le fait le CAE faciliter l'accés au logement des plus modestes ou améliorer la mobilité des ménages relève de la pure et simple imposture.
    Ou alors on veut nous faire croire qu'il n'y aura toujours pas assez de logements pour tout le monde mais que ce sera moins grave parce que grâce à une nouvelle gestion plus sociale ou plus rationnelle de la pénurie ce sont les riches qui vont dormir sur le trottoir et pas les pauvres ?
    Si c'est le cas, le CAE se moque de nous.
    Cette note est même contre-productive car elle détourne le débat vers des faux problèmes qui n'intéresseraient personne si les loyers étaient raisonnables et la pénurie résorbée. Exemple : les litiges entre bailleurs et locataires. C'est le type même du problème qui n'existerait pas si la production de logements était libre. Si la tête de votre boulanger ne vous revient pas, ou si c'est la votre qui ne lui revient pas, et bien vous allez en voir un autre.
    Il n'y a pas besoin de loi pour protéger le consommateur du risque de mourir de faim en empêchant son boulanger de le laisser tomber, parce que ce risque n'existe tout simplement pas.
    S'il n'y avait pas de norme d'urbanisme malthusienne, le risque de mourir de froid sur le trottoir n'existerait pas, même pour les plus pauvres. Il n'y aurait pas besoin de texte pour empêcher les propriétaires d'abuser envers leurs locataires d'une position de force qu'ils ne détiendraient plus, texte qui ne peut que reporter la charge de la pénurie un peu plus sur les épaules des jeunes et des sans-abris en ralentissant la rotation des logements au profit des locataires en place.
    Plus fort encore, le CAE se ridiculise comme n'importe quel politicien incompétent ou malhonnête en s'inquiétant du risque que les investisseurs soient dissuadés par l'encadrement des loyers de construire les logements qui manquent et que les normes d'urbanisme malthusiennes leur interdisent de construire.
    C'est un très mauvais service que le CAE a rendu à la France avec ce rapport bidon. En aucun cas il ne sert la connaissance de la vérité.

  • account

    Alors c'est simple, il suffit de supprimer les lois qui surprotègent les locataires et il y aura plus d'investisseurs (propriétaire) prêt à louer, plus d'offre que de demande les loyers baisseront automatiquement !! On peut aussi miser sur des lois incitant l'investissement comme la loi pinel (http://www.la-loiduflot.org/loi-pinel/ ) faut il cependant, qu'elles offrent des avantages suffisants !